首批上市REITs周年感悟:红土盐田港REIT过去一年做了什么?2021年6月21日以来,首批公募REITs自产品问世以来,公开发行REITs已经运行了一周年。这一年里他们做了些什么？下一年又将有什么展望？
目前看来,第一批9只REITs2021年分红全部完成,二级市场回报良好。REITs规则体系和制度建设逐步完善,扩大规则正式实施,REITs市场有望加快扩张。
作为中国第一批9家公开发行公开发行REITs产品之一,红土盐田港REIT发行规模为18.4亿元,发行价2.3元/份,基金份额共8亿份。红土盐田港REIT上市以来表现如何?解禁潮对市场流动性有多大影响?未来有扩张计划吗?带着这些问题,记者采访了红土盐田港REIT深圳盐田港集团有限公司(以下简称原股东)“盐田港集团”董事、财务总监向东。
底层资产优质业绩稳中向好
红土盐田港REIT底层资产为盐田港现代物流中心,位于深圳的港口仓储物流基础设施。记者在调查中了解到,盐田港集团在深圳有三个港区:盐田港、大铲湾港和小漠港。其中,盐田港是世界上最大的单体集装箱港区。自1994年开港以来,承担了深圳集装箱吞吐量的一半,广东省外贸进出口的三分之一以上,巩固了深圳作为亚太地区重要物流枢纽的地位。现代物流中心项目作为盐田港的重要配套设施,主要服务于进出口贸易的物流市场。因此,红土盐田港REIT底层资产不仅需求稳定可观,而且位于一线城市,高标准仓库供应最紧张的深圳已成为仓储物流行业的稀缺资源。
向东表示,自上市以来,红土盐田港REIT在基金产在基金管理人和资产管理机构的管理下稳定运行。截至2022年3月31日,项目出租率为99%。
“虽然深圳今年3月爆发,但对基础资产的影响总体有限,保税仓储物流租赁市场呈现租金稳步增长、空置率低的市场趋势。”向东介绍,过去一年,红土盐田港REIT趋势继续保持良好,价格上涨较大,产品价值得到了市场投资者的认可。截至6月28日,红土盐田港REIT二级市场价格为3.316元/份,比发行价上涨44%。与此同时,红土盐田港同时,REIT2022年4月完成年度分红,分红金额为0.575元/10份基金份额。
“盐田港现代物流中心项目作为盐田港区基础设施的代表性项目,为盐田港提供了良好的仓储物流服务,实现了持续稳定的现金流和良好的投资回报。”向东说。
公募REITs为企业稳定致远提供金融助力
据记者了解,物流房地产项目的运营通常以收取租金的方式获得收入,回报时间较长,导致企业征地扩张时资金短缺,无法通过类似的房地产销售实现资金的快速回笼。此外,目前国内高标准仓库建设水平相对落后,迫使企业快速扩张抢占市场资源,REITs这一金融工具的推出,为物流企业的长期稳定发展提供了最好的财务帮助。
向东说,发行公募REITs对盐田港集团的发展具有深远的意义。一方面,通过本次公募,通过本次公募。REITs经营积极探索,盐田港集团建立了仓储物流基础设施资产退出路径,建立了仓储物流基础设施资产退出路径。“投、建、管、退”发展模式成功帮助盐田港集团进一步扩大资产管理规模。
另一方面,盐田港集团作为深圳国有企业基础设施投资运营的代表性企业,主要经营重资产,固定资产占比较大。通过尝试公开发行,REITs经营股票资产上市可有效解决港口基础设施资产投资回收期长的问题,探索重资产分离的领先经营模式,促进轻资产经营与市场一致。
此外,公募REITs资产上市平台也为盐田港集团未来的港口仓储物流基础设施业务带来了便利“活水”吸引社会资本参与基础设施项目,有利于加快企业发展“十四五”重大基础设施项目建设有助于企业的长远发展。
“公募REITs它已成为振兴股票资产扩大有效投资的重要起点之一,也是实施国家重大产业战略的必要手段之一。”向东说,未来,红土盐田港REIT继续保持健康稳定运行,继续释放其作为优质仓储物流资产的增长潜力,让投资者分享深圳基础设施产业发展的市场红利。
投资者结构或解禁后更加多样化
去年,公开发行REITs二级市场份额一直呈现“僧多粥少”在这种情况下,价格长期处于溢价交易状态。近日,首批公募首批公募。REITs9只产品的限售份额已经首次解禁,这意味着9只基金的部分战略配售份额将像流通份额一样进入二级市场自由流通,产品战略配售投资者也可以出售获得收益。
业内人士表示,公募REITs二级市场整体增长较大,不仅存在第一批产品本身基础资产质量因素,还反映了公开发行市场的市场REITs理解正在逐渐加深。随着解禁期的到来,首批公开发行公开发行。REITs可流通份额有望翻倍左右。
对此,向东透露,红土盐田港REIT战略配售投资者占60%。目前,基金管理人正在继续跟进战略配售投资者解禁后的交易安排,协助匹配大宗交易,做好二级市场监控,尽量减少解禁对二级市场价格的影响。
向东表示,盐田港集团公募丰富REITs储备资产,已在公募REITs该领域已经进行了长期布局。后续盐田港集团将从资产储备中选择符合监管要求的优质资产,陆续注入滚动发展,做大做强红土盐田港REIT。
对于市场扩张和投资者的广泛关注,业内人士认为,随着试点工作的推进和市场规模的扩大,公开发行REITs它将逐渐成为投资者的常规配置工具,投资者也将从更多的维度来判断公开发行REITs,不同类型项目的价值判断和估值逻辑差异将逐渐显现,投资者对不同项目的认购热情和投资预期也将不同,最终可能导致市场表现的进一步分化。
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